Noch immer entfallen etwa 70 Prozent des Energieverbrauchs in privaten Haushalten in Deutschland auf das Heizen. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat Deutschland es sich somit zur Aufgabe gemacht, den Energiebedarf der Gebäude zu reduzieren, verstärkt auf erneuerbare Energien im Gebäudesektor zu setzen und fossile Heizungen nach und nach auszutauschen. Um die Novelle des GEG für 2024 gab es großes Aufsehen: Zeitweise war der verpflichtende Umstieg auf Wärmepumpen im Gespräch, der letztendlich allerdings nicht umgesetzt wurde. Was das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude 2024 konkret besagt, was das für Verbraucher bedeutet und wie es den Hauskauf beeinflussen kann, erklärt dieser Artikel.

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Welche Ziele verfolgt das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude?

Das Gebäudeenergiegesetz gilt seit 2020 sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude. Für Neubauten ist mit der Novelle inzwischen klar: Wer ab Januar 2024 einen Bauantrag für einen Bau innerhalb eines Neubaugebiets stellt, ist dazu verpflichtet, eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien einzubauen. Frühestens ab 2026 gilt diese Regelung auch außerhalb von Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude sind die Regelungen weniger strikt und mit Übergangszeiten versehen. Letztendlich verfolgen jedoch alle Regelungen des GEG die gleichen Ziele.

· Energiebedarf im Gebäudesektor reduzieren: Um die Klimaziele der EU und Deutschlands zu erreichen, muss neben Industrie und Verkehr vor allem auch im Gebäudesektor Energie eingespart werden. Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden sollen das beschleunigen, indem Maßnahmen zur energetischen Sanierung durchgeführt werden.

· Nutzung erneuerbarer Energien: Zusätzlich soll der Fokus stärker auf der Versorgung mit erneuerbaren Energien liegen. Bis 2045 sollen beispielsweise alle Heizungen mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Aber auch der Ausbau von Solarenergie soll weiter vorangebracht werden.

· Austausch fossiler Heizungen: Besonders geht es auch darum, klimaschädliche, fossile Heizungen auszutauschen. Mit Öl oder Gas betriebene Heizungen sind weniger effizient als moderne Heizungen wie Wärmepumpen und benötigen zudem umweltschädliche Rohstoffe für die Wärmeversorgung.

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GEG 2024 für Bestandsgebäude: diese Vorgaben gelten jetzt

Der Fokus des Gebäudeenergiegesetzes liegt vorrangig auf der Wärmedämmung und Heizungstechnik von Gebäuden – sowohl für Neu- als auch Bestandsbauten. Dabei stellt es Anforderungen an den Energiehaushalt und bewertet verschiedene Werte: 

• Raumheizung
• Raumkühlung
• Stromverbrauch
• Warmwassererzeugung
• LuftaustauscH

Die Bewertung dieser Faktoren erfolgt durch Experten und wird im Energieausweis eines Gebäudes in Form von Angaben zur Primär-, End- und Nutzenergie festgehalten.

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Für Bestandsbauten gelten grundsätzlich deutlich geringere Anforderungen als für einen Neubau. Konkret bedeutet das:

• Eigentümer dürfen keine baulichen Veränderungen vornehmen, die zu einer Verschlechterung der Energiewerte führt.
• Es gibt gesetzliche Mindeststandards für den Ausbau oder die Erweiterung von Gebäuden.
• Für Altbauten gibt es verschiedene Verpflichtungen für Austausch und Nachrüstung. Befreit sind Eigentümer, die in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus mindestens seit 1. Februar 2002 leben.

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Wichtigster Faktor in den Anforderungen des GEG für Modernisierungen ist der U-Wert oder Wärmedurchgangskoeffizient. Er wird angegeben in W/m²K (Watt pro Quadratmeter und pro Kelvin) und beschreibt, wie viel Wärme an verschiedenen Stellen nach außen verloren geht. Diese Werte müssen laut GEG eingehalten werden: 

·      Außenwand: Der U-Wert von 0,24 kann beispielsweise durch eine 12 bis 16cm starke Dämmung erreicht werden.

·      Fenster: Der U-Wert von 1,3 kann beispielsweise durch eine Zweischeiben-Wärmeschutzverglasung erreicht werden.

·      Dachflächenfenster: Der U-Wert von 1,4 kann beispielsweise durch eine Zweischeiben-Wärmeschutzverglasung erreicht werden.

·      Verglasungen: Der U-Wert von 1,1 kann beispielsweise durch eine Zweischeiben-Wärmeschutzverglasung erreicht werden.

·      Dachschrägen & Steildächer: Der U-Wert von 0,24 kann beispielsweise durch eine 14 bis 18cm starke Dämmung erreicht werden.

·      Oberste Geschossdecke: Der U-Wert von 0,24 kann beispielsweise durch eine 14 bis 18cm starke Dämmung erreicht werden.

·      Flachdächer: Der U-Wert von 0,2 kann beispielsweise durch eine 16 bis 20cm starke Dämmung erreicht werden.

·      Decken gegen unbeheizte Keller & Bodenplatte: Der U-Wert von 0,5 kann beispielsweise durch eine 4 bis 5cm starke Dämmung erreicht werden.

·      Decken angrenzend an Außenluft nach unten: Der U-Wert von 0,24 kann beispielsweise durch eine 14 bis 18cm starke Dämmung erreicht werden.

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Sollen im Zuge einer Modernisierung, beispielsweise bei der Erneuerung der Fassade, mehr als 10 Prozent des Außenbauteils ausgetauscht werden, muss der Eigentümer die Einhaltung der Anforderungen des GEG durch einen Sachverständigen bestätigen lassen. Zudem ist eine Förderung der Einzelmaßnahmen von 15 Prozent ohne und 20 Prozent mit individuellem Sanierungsfahrplan möglich.

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Heizungsgesetz oder Gebäudeenergiegesetz 2024 – besonderer Fokus auf Heizungen

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024 wird häufig auch Heizungsgesetz genannt, weil ihr Fokus vor allem auf Heizungen und ihrer Erneuerung liegt. Damit soll das Ziel erreicht werden, dass bis 2045 alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dafür kommen verschiedene Technologien in Frage:

·      Wärmepumpe

·      Solarthermie

·      Biomasse

·      Biogas

·      Hybridheizung

·      Anschluss an ein öffentliches Wärmenetz

Eine grundlegende Pflicht zum Heizungstausch, wie zuerst diskutiert, besteht dabei jedoch nicht – ebenso wie die Pflicht, eine Wärmepumpe einzubauen. Stattdessen wurde eine Verpflichtung beschlossen, dass eine neue Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten muss. Auch hier gelten aber Übergangsfristen:

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·  Sofern die Heizung nicht mehr repariert werden kann, muss nach dem 30. Juni 2026 in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien eingebaut werden.

·  Ab dem 30. Juni 2028 gilt diese Regelung auch für Kommunen unter 100.000 Einwohnern.

·   Vermieter können ihre Kosten bis zu 10 Prozent, allerdings maximal 50 Cent pro Monat und Quadratmeter, als Modernisierungsumlage auf ihre Mieter umlegen.

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Grundlage hinter den Fristen für größere und kleinere Kommunen ist die Verpflichtung zur Erarbeitung eines Konzepts für eine kommunale Wärmeplanung. Diese Frist läuft in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern früher aus, sodass Eigentümer hier ihre Optionen früher kennen. Zusätzlich gibt es individuelle Übergangslösungen und Ausnahmen von den Verpflichtungen.

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Gebäudeenergiegesetz beim Kauf von Bestandsgebäuden beachten – darauf können Sie achten

Planen Sie den Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses, kommen auf Sie unter Umständen verpflichtende Sanierungsmaßnahmen aufgrund des GEG zu. Denn: Hat der vorherige Eigentümer sein Haus vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, entfiel für ihn die Pflicht zur energetischen Sanierung von Altbauten. Bei Eigentümerwechsel gelten die Anforderungen jetzt jedoch für Sie. Anstehen können dann beispielsweise die Dämmung der oberen Geschossdecke oder des Daches, die Dämmung wasserführender Rohre oder der Austausch der Öl- oder Gasheizung, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Deshalb ist es sinnvoll, vor dem Kauf einer Immobilie einige Fragen zu stellen.

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· Wie alt ist die Heizung? Ist die Heizung älter als 30 Jahre und wird mit Öl oder Gas betrieben, muss sie wahrscheinlich ausgetauscht werden.

· Wie ist die Energieeffizienzklasse? Je schlechter die Energieeffizienz eines Hauses ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass auf Sie verpflichtende Dämmmaßnahmen zukommen.

· Welche Maßnahmen wurden in den letzten Jahren durchgeführt? Wurde das Haus regelmäßig instandgehalten, modernisiert und saniert, erfüllt es mit höherer Wahrscheinlichkeit die aktuellen Anforderungen, als wenn über die letzten 30 Jahre nichts am Haus gemacht wurde.

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Hauskauf mit professioneller Unterstützung – damit das GEG nicht zum Verhängnis wird

Zwar gibt der Energieausweis einer Immobilie Einblicke in die Energieeffizienz, konkrete Infos zu Sanierungsmaßnahmen und Einzelwerten zum Wärmeverlust enthält er allerdings nur selten. Damit nach Ihrem Kauf nicht unerwartete Kosten durch verpflichtende Sanierungsmaßnahmen entstehen, sollten Sie sich im Vorfeld unbedingt professionell beraten lassen. Ein Bausachverständiger, Gutachter oder Energieberater kann umfassende Infos zum Zustand der Immobilie geben, ebenso wie Empfehlungen für Sanierungen und Infos zu verpflichtend anstehenden Maßnahmen bei Eigentümerwechsel. Sie schließen so Ihren Hauskauf sicher ab und sind optimal auf die Modernisierung Ihrer Traumimmobilie vorbereitet.

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